Капитальный ремонт зданий и сооружений

Один из видов строительных работ, которые проводит компания «СтройГеоТехнология» - капитальный ремонт зданий и сооружений

Капитальный ремонт согласно нормам законодательства

В соответствии с Градостроительным Кодексом Российской Федерации РФ, капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – это замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Объект капитального строительства – это, по сути, любое здание, сооружение, возведение которых все еще продолжается. Не подпадают под такое определение временные постройки, киоски и другие подобные сооружения.

В каждом таком здании должна быть система инженерных коммуникаций, а также помещения для проживания или обеспечения деятельности людей. При этом российский законодатель признает наличие жилых и нежилых зданий и сооружений. Вне зависимости от их назначения, они не перестают быть объектами капитального строительства.

Проведение капитального ремонта также регулируется документом под названием «Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения».

Капитальный ремонт по причине износа здания

Согласно существующим правилам и нормам, капитальный ремонт здания надо делать один раз в тридцать лет. За это время происходит износ имеющихся конструкций, которые заменяются более новыми. Также за это время повышается уровень расхода электроэнергии, а, следовательно, появляется необходимость менять инженерные коммуникации в целом и проводку в частности.

Износ отдельных элементов здания может быть следствием естественных причин из-за того, например, в результате неправильной эксплуатации, которая тем или иным образом повредила элементы здания, такие как инженерные коммуникации, стены, фундаменты, крыши.

Под физическим износом элементов здания и всего здания понимается ухудшение их эксплуатационных и технических свойств, под моральным износом — изменение качеств здания, его комфортных условий и степени благоустройства.

Физический износ определяют визуальным обследованием и инструментальными методами контроля в соответствии с требованиями «Правил оценки физического износа жилых зданий» и ВСН 53-86(р).

Капитальный ремонт по причине переустройства здания

Если сооружение меняет свою главную функцию в результате переустройства, неизбежно требуется капитальный ремонт. Он приводит состояние здания к его новой функции.

Цели капитального ремонта

Целями капитального ремонта зданий является устранение физического износа, поддержание и улучшение эксплуатационных свойств без изменения функции здания и технико-экономических показателей.

Для проведения капитального ремонта необходимо подготовить проектную документацию. Однако после проектирования строительной организации получать для этого разрешение на строительство и в дальнейшем разрешение на ввод в эксплуатацию не требуется.

Капитальный ремонт заключается в замене или восстановлении эксплуатационных характеристик всех конструкций, санитарно-технических систем, инженерных устройств и оборудования в связи с их физическим или моральным износом и разрушением.

Капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории.

Основанием для назначения здания или сооружения на капитальный ремонт может являться не только наличие в них неисправностей, но и сроки службы элементов, которые необходимо ремонтировать, чтобы предупредить появление неисправностей, улучшить качественные характеристики зданий.

Рекомендуемая минимальная продолжительность эффективной эксплуатации элементов зданий и объектов (до капитального ремонта) установлена в соответствии с приложением 3 приказа Госкомархитектуры от 23.11.1988 № 312 «Об утверждении ведомственных строительных норм».

Ремонтные работы и реконструкция сооружений

Строительные организации проводят реконструкцию с целью модернизации инженерных сообщений и функциональных зон объекта. При этом усилия инженеров при реконструкции направляются на изменение существующих и создание новых частей на объекте в соответствии с его функциональными задачами.

Таким образом, в рамках реконструкции выполняют следующие работы:

• проектирование и возведение новых этажей, функциональных зон и элементов наружного оформления реконструируемого объекта;
• переоснащение инженерной разводки любого типа, а также модернизация магистральных инженерных путей;
• переоборудование производственных объектов: транспортных линий, звеньев и цехов;
• создание рациональной планировки жилых, коммерческих и производственных реконструируемых зон;
• коррекцию кубатуры и площади объекта, обустройство придомовых зон и прилегающей территории.

К конкретным действиям в рамках реконструкции специалисты приступают исключительно после детального исследования состояния существующего объекта и проектной документации. После согласования объемов и задач во время реконструкции при необходимости выполняют геодезические изыскания. Строительные работы проводятся после утверждения сроков и составления сметы, а также прочих подготовительных работ в ходе реконструкции.

Планово-предупредительный ремонт

Долговечность зданий, их способность в полной мере отвечать своему назначению, достигаются благодаря комплексу организационных и технических мероприятий по содержанию и ремонту конструкций, санитарно-технических систем, инженерных устройств и оборудования, проводимых по заранее составленным планам. Этот комплекс взаимосвязанных мероприятий называют системой планово-предупредительных ремонтов (ППР).

Система ППР жилых или общественных зданий предусматривает проведение через определенные промежутки времени регламентированных ремонтов. Межремонтные сроки и объемы ремонтов зданий устанавливают с учетом технического состояния и конструктивных особенностей жилищного фонда. Капитальный ремонт проводят с целью восстановления исправности жилого здания. В состав капитального ремонта зданий могут быть включены также работы, по характеру относящиеся к текущему ремонту, но выполняемые в связи с производством капитального ремонта.

Существует два основных ППР: текущий и капитальный.

Текущие ремонты подразделяются на планово-предупредительный (профилактический) и аварийный (непредвиденный) текущий ремонт. Периодичность текущего ремонта жилищного фонда определена в пункте 3.6.1 МДК 2-04.2004 в зависимости от вида жилых зданий по материалам основных конструкций, их физического износа и местных природно-климатических условий.

Капитальные ремонты

Капитальные ремонты, как правило, подразделяются на планово-предупредительный (комплексный) и выборочный капитальный ремонт.

Комплексный капитальный ремонт (ККР) охватывает все здание в целом или отдельные его секции для устранения морального и физического износа. При каждом очередном плановом капитальном ремонте, как правило, меняется состав ремонтируемых элементов, так как межремонтные сроки службы конструкций, инженерных систем и оборудования имеют существенные различия.

В соответствии с действующими нормативами, через девять лет с начала эксплуатации здания, как правило, ремонтируют крышу, фасады с герметизацией стыков, лестничные клетки, системы горячего водоснабжения и т. д. Через следующие девять лет, т. е. через 18 лет после ввода в эксплуатацию здания, кроме перечисленного выше объема работ, ремонтируют также системы отопления, холодного водоснабжения и канализации, частично полы, электрооборудование и некоторые элементы благоустройства.

Выборочный капитальный ремонт (ВКР)

Выборочный капитальный ремонт (ВКР) предусматривает замену отдельных изношенных конструкций, оборудования или их элементов, ремонт которых вызван значительным износом и не может быть отложен до очередного планово-предупредительного (комплексного) ремонта. Периодичность ВКР — 5-6 лет.

Ремонтно-строительные работы могут производиться как с отселением жильцов (полным или частичным), так и без отселения. Например, капитальный ремонт многоквартирного дома включает устранение неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества, в том числе их восстановление или замена, чтобы улучшить эксплуатационные характеристики этого имущества.

Регулируется проведение капитального ремонта многоквартирного дома п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ.

Разница между текущим и капитальным ремонтом

Разница между текущим и капитальным ремонтом многоквартирного дома состоит в объеме работ. Так, при текущем ремонте системы отопления многоквартирного дома будет произведена замена или восстановление части коммуникаций, давших течь, а при капитальном - система труб будет заменена полностью или в значительном объеме.

Капитальный ремонт многоквартирного дома в обязательном порядке включает устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий.

Какие работы входят в капитальный ремонт здания?

Перечень работ по проведению капитального ремонта зданий и сооружений включает:

• ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения многоквартирного дома;
• ремонт, замена и модернизация лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений многоквартирного дома;
• ремонт крыши многоквартирного дома;
• ремонт подвальных помещений многоквартирного дома;
• ремонт фасада многоквартирного дома;
• ремонт фундамента многоквартирного дома.

Итоговая стоимость капитального ремонта

Итоговая стоимость капитального ремонта здания за м² определяется исходя из таких факторов, как:

• перечень и объем выполняемых работ многоквартирного дома;
• сроки реализации проекта;
• количество привлеченных сотрудников, единиц спецтехники;
• стоимость поставляемых стройматериалов;
• технические характеристики здания;
• состояние строительных конструкций и инженерных систем до начала ремонта многоквартирного дома.

Компания «СтройГеоТехнология» обладает необходимым опытом для проведения капитального и текущего ремонта. Мы применяем на своих объектах самые современные строительные материалы и технологии, привлекаем для проведения работ квалифицированные кадры и строго руководствуемся нормами законодательства, которое регламентирует проведение капитального ремонта зданий и сооружений. Мы проводим ремонт объектов качественно, в срок и по оптимальным ценам.